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BMUB-SW11-20140320-SF-A005.htm

Zum Hauptdokument : Richtlinie zur Ermittlung des Vergleichswerts und des Bodenwerts (Vergleichswertrichtlinie - VW-RL)



Anlage 5



Beispielrechnungen zu Nummer 9 der Vergleichswertrichtlinie



Ausgangsdaten für die Beispiele 1 bis 3



maßgeblicher Bodenwert
(baureif, ohne Berücksichtigung von Freilegungskosten)

480 000 €

bei einer WGFZ von 2,4


nutzungsabhängiger Bodenwert
(baureif, ohne Berücksichtigung von Freilegungskosten)

370 000 €

bei einer tatsächlichen WGFZ von 1,5


Freilegungskosten sowie sonstiger Aufwand (z.B. für Erschließung usw.)

60 000 €

jährlicher Reinertrag

45 000 €

Liegenschaftszinssatz

5,0 %

Zinssatz zur Abzinsung der Freilegungskosten und des sonstigen Aufwands

5,5 %

wirtschaftliche Restnutzungsdauer

8 Jahre

Barwertfaktor für die Kapitalisierung
(Kapitalisierungsfaktor)

6,46

Barwertfaktor für die Abzinsung
(Abzinsungsfaktor)

0,6768

Barwertfaktor für die Abzinsung der Freilegungskosten und des sonstigen Aufwands
(Abzinsungsfaktor)

0,6516

Sachwert der baulichen Anlagen einschließlich der baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen

320 000 €

Sachwertfaktor

0,8





Beispiel 1:



Berücksichtigung der Unterausnutzung und der Freilegungskosten als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale im Ertragswertverfahren




allgemeines
Ertragswertverfahren

vereinfachtes
Ertragswertverfahren

jährlicher Reinertrag


45 000


45 000

Anteil des Bodenwerts am Reinertrag
(Bodenwertverzinsungsbetrag)
5,0 % von 370 000 € (nutzungsabhängiger Bodenwert)

 

18 500




Reinertragsanteil der baulichen Anlagen


26 500




Kapitalisierungsfaktor

x

6,46


x

6,46


Barwert des Reinertrags





290 700

Ertragswert der baulichen Anlagen


171 190




nutzungsabhängiger Bodenwert

+

370 000


370 000

Abzinsungsfaktor




x

0,6768


nutzungsabhängiger Bodenwert abgezinst




+

250 416

marktangepasster vorläufiger Ertragswert


541 190

*


541 116

*

besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
Ermittlung Beispiel 3







abgezinster Wertvorteil aufgrund der künftigen Nutzbarkeit

+

74 000

+

74 000

abgezinste Freilegungskosten sowie sonstiger Aufwand

 

39.000

 

39 000

Summe


576 190

*


576 116

*

Ertragswert


580 000


580 000





Beispiel 2:



Berücksichtigung der Unterausnutzung und der Freilegungskosten als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale im Sachwertverfahren



Sachwert der baulichen Anlagen einschließlich der baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen


320 000

nutzungsabhängiger Bodenwert

+

370 000

vorläufiger Sachwert


690 000

Sachwertfaktor

x

0,8


marktangepasster vorläufiger Sachwert


552 000

besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
Ermittlung siehe Beispiel 3




abgezinster Wertvorteil aufgrund der künftigen Nutzbarkeit

+

74 000

abgezinste Freilegungskosten sowie sonstiger Aufwand

 

39 000

Summe


587 000

Sachwert


590 000





Beispiel 3:



Ermittlung des Wertvorteils bzw. der Freilegungskosten für die Beispiele 1 und 2



maßgeblicher Bodenwert


480 000

nutzungsabhängiger Bodenwert

 

370 000

Abweichung


110 000

Abzinsungsfaktor

x

0,6768


Ergebnis


74 448

abgezinster Wertvorteil aufgrund der künftigen Nutzbarkeit


74 000

Freilegungskosten sowie sonstiger Aufwand


60 000

Abzinsungsfaktor

x

0,6516


Ergebnis


39 096

abgezinste Freilegungskosten sowie sonstiger Aufwand


39 000