BMUB-SW11-20140320-SF-A005.htm
Anlage 5
Beispielrechnungen zu Nummer 9 der Vergleichswertrichtlinie
Ausgangsdaten für die Beispiele 1 bis 3
maßgeblicher Bodenwert | 480 000 € |
bei einer WGFZ von 2,4 | |
nutzungsabhängiger Bodenwert | 370 000 € |
bei einer tatsächlichen WGFZ von 1,5 | |
Freilegungskosten sowie sonstiger Aufwand (z.B. für Erschließung usw.) | 60 000 € |
jährlicher Reinertrag | 45 000 € |
Liegenschaftszinssatz | 5,0 % |
Zinssatz zur Abzinsung der Freilegungskosten und des sonstigen Aufwands | 5,5 % |
wirtschaftliche Restnutzungsdauer | 8 Jahre |
Barwertfaktor für die Kapitalisierung | 6,46 |
Barwertfaktor für die Abzinsung | 0,6768 |
Barwertfaktor für die Abzinsung der Freilegungskosten und des sonstigen Aufwands | 0,6516 |
Sachwert der baulichen Anlagen einschließlich der baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen | 320 000 € |
Sachwertfaktor | 0,8 |
Beispiel 1:
Berücksichtigung der Unterausnutzung und der Freilegungskosten als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale im Ertragswertverfahren
allgemeines | vereinfachtes | |||||
jährlicher Reinertrag | 45 000 | € | 45 000 | € | ||
Anteil des Bodenwerts am Reinertrag |
| 18 500 | € | |||
Reinertragsanteil der baulichen Anlagen | 26 500 | € | ||||
Kapitalisierungsfaktor | x | 6,46 | x | 6,46 | ||
Barwert des Reinertrags | 290 700 | € | ||||
Ertragswert der baulichen Anlagen | 171 190 | € | ||||
nutzungsabhängiger Bodenwert | + | 370 000 | € | 370 000 | € | |
Abzinsungsfaktor | x | 0,6768 | ||||
nutzungsabhängiger Bodenwert abgezinst | + | 250 416 | € | |||
marktangepasster vorläufiger Ertragswert | 541 190 | €* | 541 116 | €* | ||
besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale | ||||||
abgezinster Wertvorteil aufgrund der künftigen Nutzbarkeit | + | 74 000 | € | + | 74 000 | € |
abgezinste Freilegungskosten sowie sonstiger Aufwand |
| 39.000 | € |
| 39 000 | € |
Summe | 576 190 | €* | 576 116 | €* | ||
Ertragswert | 580 000 | € | 580 000 | € | ||
Beispiel 2:
Berücksichtigung der Unterausnutzung und der Freilegungskosten als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale im Sachwertverfahren
Sachwert der baulichen Anlagen einschließlich der baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen | 320 000 | € | |
nutzungsabhängiger Bodenwert | + | 370 000 | € |
vorläufiger Sachwert | 690 000 | € | |
Sachwertfaktor | x | 0,8 | |
marktangepasster vorläufiger Sachwert | 552 000 | € | |
besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale | |||
abgezinster Wertvorteil aufgrund der künftigen Nutzbarkeit | + | 74 000 | € |
abgezinste Freilegungskosten sowie sonstiger Aufwand |
| 39 000 | € |
Summe | 587 000 | € | |
Sachwert | 590 000 | € |
Beispiel 3:
Ermittlung des Wertvorteils bzw. der Freilegungskosten für die Beispiele 1 und 2
maßgeblicher Bodenwert | 480 000 | € | |
nutzungsabhängiger Bodenwert |
| 370 000 | € |
Abweichung | 110 000 | € | |
Abzinsungsfaktor | x | 0,6768 | |
Ergebnis | 74 448 | € | |
abgezinster Wertvorteil aufgrund der künftigen Nutzbarkeit | 74 000 | € | |
Freilegungskosten sowie sonstiger Aufwand | 60 000 | € | |
Abzinsungsfaktor | x | 0,6516 | |
Ergebnis | 39 096 | € | |
abgezinste Freilegungskosten sowie sonstiger Aufwand | 39 000 | € |
* Die Abweichung der Ergebnisse der Verfahrensvarianten beruht auf Rundungen der Barwertfaktoren für die Kapitalisierung bzw. Abzinsung
* Die Abweichung der Ergebnisse der Verfahrensvarianten beruht auf Rundungen der Barwertfaktoren für die Kapitalisierung bzw. Abzinsung