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BMUB-SW11-20140320-SF-A001.htm

Zum Hauptdokument : Richtlinie zur Ermittlung des Vergleichswerts und des Bodenwerts (Vergleichswertrichtlinie - VW-RL)



Anlage 1



Umrechnungskoeffizienten zur Berücksichtigung abweichender
wertrelevanter Geschossflächenzahlen
beim Bodenwert von Mehrfamilienhausgrundstücken6





Diese Umrechnungskoeffizienten können nach sachverständiger Würdigung verwendet werden, wenn keine nach Nummer 4.3 Absatz 2 geeigneten Umrechnungskoeffizienten vorliegen.





Beschreibung des statistischen Modells für die Ableitung der Umrechnungskoeffizienten



abhängige Variable (Zielgröße)

Kaufpreis in €/m2 (PREI), erschließungsbeitrags- und kostenerstattungsbetragsfrei

unabhängige Variablen (Einflussgrößen)

Bodenrichtwert in €/m2 (BRW) für das veräußerte Grundstück zum Kaufzeitpunkt, erschließungsbeitrags- und kostenerstattungsbetragsfrei; wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ)





Beschreibung der Stichproben



In Abhängigkeit vom Bodenrichtwertniveau ergeben sich unterschiedliche Regressionsfunktionen, die in drei Modellen abgebildet werden. Die Umrechnungskoeffizienten für die Zwischenstufen der Bodenrichtwerte sind durch Interpolation und Funktionsglättung abgeleitet worden.



Zeitraum der Stichproben aller Modelle

2003 bis 2012

Modelle

Modell unter 300

:

Bodenrichtwerte unter 300 €/m2


Modell 200 bis 400

:

Bodenrichtwerte von 200 bis 400 €/m2


Modell 300 und mehr

:

Bodenrichtwerte 300 €/m2 und höher

Bodenrichtwertbereiche

Modell unter 300

:

80 bis 300 €/m2 (Median = rd. 200 €/m2)


Modell 200 bis 400

:

200 bis 400 €/m2 (Median = rd. 290 €/m2)


Modell 300 und mehr

:

310 bis 650 €/m2 (Median = rd. 410 €/m2)

Anzahl der Kauffälle

Modell unter 300

:

885


Modell 200 bis 400

:

915


Modell 300 und mehr

:

800

Bestimmtheitsmaße

Modell unter 300

:

0,75


Modell 200 bis 400

:

0,45


Modell 300 und mehr

:

0,53





Funktionsgleichungen



Modell unter 300

In (PREI) = 0,304 + 0,951 x In (BRW) + 0,138 x In (WGFZ)

Modell 200 bis 400

In (PREI) = 0,382 + 0,943 x In (BRW) + 0,357 x In (WGFZ)

Modell 300 und mehr

In (PREI) = 0,710 + 0,885 x In (BRW) + 0,520 x in (WGFZ)





Umrechnungskoeffizienten (UK)



Für Bodenrichtwerte zwischen den Bodenrichtwertintervallen können die Umrechnungskoeffizienten durch lineare Interpolation ermittelt werden. Über den tabellarisch aufgeführten Gültigkeitsbereich hinaus ist eine Extrapolation der Umrechnungskoeffizienten nicht sachgerecht.



Boden-
richtwert
(€/m2)

wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ)

0,4

0,6

0,8

1,0

1,2

1,4

1,6

1,8

2,0

2,2

2,4

2,6

2,8

3,0

200

0,88

0,93

0,97

1,00

1,03

1,05

1,07

1,08

1,10

1,11





250

0,79

0,88

0,94

1,00

1,05

1,09

1,13

1,17

1,20

1,23

1,26




300

0,71

0,83

0,92

1,00

1,07

1,13

1,19

1,24

1,29

1,34

1,38

1,43



350


0,80

0,91

1,00

1,08

1,16

1,23

1,30

1,36

1,42

1,47

1,52

1,58


400


0,77

0,89

1,00

1,10

1,18

1,27

1,35

1,42

1,49

1,56

1,62

1,68


450



0,88

1,00

1,11

1,21

1,31

1,40

1,48

1,57

1,64

1,72

1,79

1,86

500



0,87

1,00

1,12

1,24

1,34

1,45

1,55

1,64

1,73

1,82

1,90

1,98





Beispielrechnung



Gegeben

Bodenrichtwert: 380 €/m2 bei einer WGFZ von 1,2
WGFZ des Wertermittlungsobjekts: 1,6

Gesucht

an die WGFZ des Wertermittlungsobjekts angepasster Bodenwert

Lösung

UK für WGFZ 1,2 = 1,09

UK für WGFZ 1,6 = 1,25

380 €/m2

x

1,25

=

rd. 436 €/m2

1,09